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Comment calculer le prix de vente de murs commerciaux ?

Comment calculer le prix de vente de murs commerciaux ?

Être propriétaire de murs commerciaux, c’est ce qu’on appelle un super bon plan comme on les aime chez Snapkey.

Bien sûr, comme dans toute vente immobilière, la règle du jeu c’est d’estimer le bon prix et trouver l’acquéreur idéal. Le bon profil acquéreur ? C’est un investisseur immobilier qui va chercher une rentabilité, ou le futur exploitant du local qui a envie d’être le maître des lieux.

Alors bien sûr, on ne fixe pas un prix de vente décorrélé de son marché. La base ! Même si le but est de rentabiliser son investissement. (Et on va vous expliquer comment, évidemment.)

Il faut savoir valoriser le local avec la bonne approche. Et maîtriser tous les paramètres administratifs et juridiques qui parachèvent la fixation du prix.

Pas au doigt levé donc.

Et la grande question : les murs sont-ils vendus occupés ou libres ? Parce que vous allez voir : ça change tout.

L’emplacement du local commercial

Comment la zone de chalandise détermine le prix de vente des murs

L’implantation, c’est LE point central pour commencer à parler chiffres.

Les meilleures localisations sont appelées “emplacements n°1” ou “n°1 bis”. Elles se situent dans les zones à forte commercialité, avec une zone de chalandise dynamique, c’est-à-dire aux flux de piétons importants; elles sont accessibles facilement, et connues de tous.

C’est une garantie que les murs commerciaux ont une belle valeur intrinsèque avec un fort potentiel de revente, et c’est aussi la promesse de locataires très solvables, donc de revenus locatifs fiables.

Attention : quand des projets urbains d’embellissement ou d’aménagement sont validés aux alentours, de nouvelles opportunités d’emplacements sont créées et changent la donne en déplaçant la zone de chalandise.

C’est l’exemple du restaurant El Bodegon, Torremolinos, Espagne. Une ville en bord de mer, un resto situé dans une super zone piétonne prise d’assaut par les touristes. Jusqu’au jour où… Le littoral a été réhabilité. La modernité des installations, l’attrait de la nouveauté, les dizaines de restaurants qui ont ouvert, tout cela a eu pour conséquence la désertification de la zone piétonne qui a mal vieilli.

Il faut avoir un œil partout ! Et les oreilles qui traînent pour anticiper ces grands changements et prendre les bonnes initiatives.

5 astuces pour fixer le prix selon l'emplacement

💡 Astuce 1 : Analyser la commercialité de la rue où se situe le local. Voyez-vous des enseignes nationales locomotives ? Les enseignes sont-elles dynamiques ? Voyez-vous des locaux vacants ?

💡  Astuce 2 : rechercher dans Google les estimations de flux de trafic du local ou d’un commerçant voisin.

💡 Astuce 3 : venir à différentes heures de la journée et observer ce que font les passants.

💡 Astuce 4 : Connaître les projets de travaux de la ville.

💡 Astuce ultime : Demander à Snapkey le chiffrage exact du flux piétonnier, de la concurrence à proximité et des services présents dans le quartier pour une évaluation très précise et factuelle de votre zone de chalandise.

La superficie du local commercial

Les informations à prendre en compte pour estimer les murs commerciaux sont :

  • Le nombre de mètres de linéaire de vitrine
  • La surface de vente pure
  • Les annexes (réserve, toilettes, point cuisine et présence d’une extraction pour la restauration...)

Un bon équilibre entre ces surfaces (appelé le "zoning") assurera un bon prix de vente. Au contraire, un déséquilibre entre la taille de ces surfaces entraînera une baisse du prix de vente.

L’état général du local commercial dans son environnement

Un local brut de béton trouvera facilement preneur, alors qu’une boutique vendue en l’état et déjà aménagée pour une activité spécifique requiert des travaux de curage et de remise en état, donc un budget supplémentaire.

Si le bien est en parfait état, il se positionne dans la fourchette haute de l’estimation. L’état général est un bon signal pour considérer la santé de l’activité commerciale précédente.

C’est d’ailleurs le niveau de prestation de l’immeuble entier qui compte. Le client cible doit aimer venir, aimer l’environnement et les autres commerces locaux.

Murs occupés ou libres ?

Vous vendez un local vide ?

C’est le calcul du prix de vente le plus simple à réaliser, même s’il sera basé sur des hypothétiques revenus locatifs, ce qui nécessitera une étude de marché plus poussée : consulter les offres de vente, les annonces immobilières en location (ou faire appel à Snapkey☺️).

À l’achat d’un local commercial vide, c’est-à-dire des murs libres de toute occupation, l’acquéreur aura la charge de trouver rapidement le bon locataire pour rentabiliser au plus tôt son investissement. Toutefois, l’avantage est de maîtriser ainsi pleinement le choix du commerçant et le type de bail.

💡 Reprendre un local commercial libre peut constituer une charge financière conséquente (impôts, charges, maintenance…) le temps de retrouver un occupant à qui louer les murs; d’où l’importance de choisir un emplacement avec un fort potentiel locatif.

Vous vendez des murs occupés ?

L’acquéreur vérifiera alors si le commerce en place est florissant. Cela lui permettra de comparer le revenu des loyers au coût de l’achat et de l’emprunt.

La question à se poser : le locataire de ce local commercial gagne-t-il bien sa vie ?

⚠️ La Loi Pinel sur les baux commerciaux autorise un droit de préemption au profit du locataire. Il est donc prioritaire à l’achat et à chaque nouvelle baisse de prix pendant la négociation.

➡️ Si l’acquéreur veut occuper les murs

📌 Vérifier que, si le locataire est en fin de bail, celui-ci ne soit pas reconductible tacitement.

📌Si le bail commercial est résilié après l’achat, il faudra verser au locataire une indemnité d’éviction. Elle risque d’être onéreuse, et il faudra prendre soin d’envoyer un huissier 6 mois avant la fin de la période triennale.

💡 Il y a donc un coût à prévoir pour que le locataire parte.

➡️ Si l’acquéreur devient le bailleur

📌 Vérifier ce qui a été prévu dans le bail concernant la répartition des charges et des travaux. Quelles charges ont été transférées au locataire (la taxe foncière par exemple), quelles charges restent à régler par le propriétaire ? La loi Pinel fixe un cadre minimal que complète le bail commercial.

📌 La revalorisation des loyers est indexée sur l’indice ILC ; la loi Pinel est venue apporter également des précisions plus contraignantes en matière d’ échelonnement de la hausse du loyer, en fonction de la prise de valeur locative.

📌 En cas d’une future cession de bail entre locataires, vérifier ce qui est prévu au titre du droit au bail, en particulier si le bail est spécialisé ou non, c’est-à-dire s’il impose une activité commerciale spécifique.

💡 Reprendre un local commercial occupé est la garantie de rentabiliser un investissement sans attendre grâce au versement du loyer mensuel… si et seulement si le commerce est rentable ! D’ailleurs, le locataire est-il susceptible de rester dans les locaux et ainsi assurer un revenu pérenne ? Si son activité n’est pas florissante, il risque de partir ce qui revient à ne plus pouvoir rembourser le crédit. Si, au contraire, son activité a le vent en poupe, les loyers seront assurés : ces murs sont un très bon investissement !

💡 On ne peut pas déplafonner le loyer sans raison et subitement SAUF si le bail a plus de 12 ans. Et SAUF si c’est justifié par une situation particulière, par exemple s’il y eu des travaux d’embellissement, ou la construction de nouveaux commerces.

Comment savoir si l’investissement est rentable ?

Calcul de rentabilité nette = (100 x loyer annuel) – (total des frais et charges / Prix d’acquisition)

*Frais & charges : notaire, intérêts d’emprunt et assurance, taxes et impôts, frais de gestion du local…

😎Le petit + d’expert : ne pas oublier d’évaluer les conditions d’emprunt comme la durée du remboursement et les garanties du prêteur. Avec toujours cette question en tête : est-ce que le prix de vente des murs permet un investissement rentable ?

La destination du bail

Avant toute chose, il faut obtenir le règlement de copropriété de l’immeuble et les PV d’Assemblées Générales.

On y retrouve le type d’activités permises par la copropriété.

Il sera mentionné une éventuelle clause d’aggravation des charges à imputer au propriétaire des murs, en cas de dégradation accélérée des parties communes face à l’afflux de public. Et ce n’est pas anecdotique car cela peut sensiblement peser sur la rentabilité de l’investissement locatif ou sur les coûts généraux de l’activité et in fine, sur le prix de vente.

Si la destination du commerce est précisée dans le bail

et que le commerçant locataire souhaite à terme céder son commerce, il devra trouver un remplaçant exerçant le même métier et devra donc démontrer une activité florissante, ce qui représente une forme de garantie pour l’acquéreur.

Si le bail est déspécialisé

c’est un bail “tous commerces” (c’est-à-dire que “toutes activités commerciales” peuvent s’y installer), alors le commerçant trouvera facilement quelqu’un pour lui succéder. Pour l’acquéreur souhaitant exploiter le local, cela peut poser problème pour le récupérer rapidement si le commerçant souhaite prorroger le bail. C'est un point qui devra donc être soigneusement négocié.

💡  Focus sur l’ERP : Si jamais le local convoité fait partie d’un ensemble plus grand recevant du public, des mises aux normes de sécurité sont obligatoires et entraîneront un coût supplémentaire.

💡 La Mairie a toujours un droit de préemption qu’elle utilise si elle estime qu’il y a un déséquilibre commercial (trop de kebabs par exemple) qui nuisent à la qualité de vie des habitants (nuisances sonores liées aux terrasses sauvages). Il faudra donc vérifier que le quartier offre une certaine diversité de petits commerces pour éviter les tracas.

Vous vendez les murs et le fonds de commerce ?

C’est un cas plus rare, mais cela arrive ; lors de la vente d’un bar-brasserie par exemple.

Les murs et le fonds de commerce sont deux entités juridiques distinctes. Il faut estimer, en plus des murs commerciaux, la valeur du fonds de commerce et le risque financier qu’il fait courir.

Il est impératif que l’activité ait été florissante pour ne pas déprécier la valeur du fonds.

💡 Vendre un fonds de commerce avec les murs représente un risque financier important que peu d’acquéreurs peuvent se permettre. Les banques sont d’ailleurs très frileuses pour financer un tel projet.

La formule de calcul du prix de vente des murs commerciaux

Sur cet investissement de long terme, il est indispensable d’utiliser les revenus locatifs pour estimer le prix de vente des murs commerciaux.

En moyenne, la formule est : revenus locatifs annuels X 8 à 15 ans de revenus (ou 8 à 10 ans si la zone est particulièrement dynamique)

L’immobilier commercial, une affaire de pro ?

La vente de murs commerciaux engage de gros enjeux financiers, dans un univers juridiquement complexe. L’expertise et l’expérience du marché sont des atouts indiscutables pour réussir ces négociations de haute volée.

Et imaginez que nous n’avons traité que le sujet du local commercial. Pas du local professionnel, ni du local industriel qui sont des biens immobiliers autrement réglementés...

En résumé, pour fixer le prix de vente des murs commerciaux, ce qui compte c’est :

  • l’emplacement
  • le zoning des surfaces
  • L’état des murs et l’état financier de l’activité ou du fonds de commerce lorsque les murs sont occupés
  • Les éléments administratifs (bail spécialisé ou non, règlement de copro, impôts)

Et la formule générale pour le calcul : revenus locatifs annuels X 8 à 10-15 ans.

On compte sur vous pour vivre la meilleure expérience possible en immobilier professionnel et commercial !