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Commercialité du centre commercial : quelles sont les obligations du bailleur face au locataire ?

Commercialité du centre commercial : quelles sont les obligations du bailleur face au locataire ?

Vous souhaitez louer un ou des locaux commerciaux dans un centre commercial pour bénéficier de l’attractivité du centre et assurer à votre fonds de commerce des jours heureux ? Ce n’est pas aussi simple. Louer un local commercial dans un tel environnement ne garantit pas que le propriétaire-bailleur assure ou maintienne à long terme la commercialité du centre commercial. Car contrairement à la réalisation des gros travaux et mises aux normes avant l’entrée dans les lieux du preneur, la commercialité du centre ne fait pas partie des obligations légales incombant au bailleur dans le code de commerce.  Bien rédiger votre contrat de location a donc toute son importance pour protéger vos intérêts  !

On vous aide à y voir plus clair sur les leviers que vous pouvez mettre en œuvre pour protéger votre activité commerciale à la fois d’un point de vue légal et sur le plan contractuel, grâce à l’insertion d’une clause de bonne commercialité dans votre bail commercial.


Qu'est ce que la commercialité d’un centre commercial ?

La commercialité d’un centre commercial, c'est l’ensemble des éléments mis en œuvre par le bailleur et qui permettent de rendre le centre commercial attractif dans son ensemble, par exemple une harmonie et une complémentarité des enseignes.

Le but ? Capter la clientèle et assurer la pérennité du centre. Deux atouts qui ont un impact direct sur la réussite de l’activité du locataire. En effet, la commercialité de chaque local est directement liée à celle du centre commercial dans lequel le locataire exerce son activité.

Or, la commercialité du centre ou de la galerie marchande et donc, par ricochet, de chaque local, est directement dépendant de la qualité de gestion effectuée par le propriétaire du centre. La commercialité du local dans lequel vous souhaitez exercer votre activité est alors fortement dépendante de la bonne volonté du bailleur. La situation du preneur peut ainsi sembler fragile. Car oui, c’est bien beau d’avoir une belle vitrine, si le centre commercial est tout défraîchi !

Mais alors, est-ce que cela revient à miser sur pile ou face ?  Comment anticiper la pérennité d’un cadre favorable sur plusieurs années pour son activité ? Le propriétaire doit-il mettre en œuvre tous les moyens pour maintenir un environnement commercial favorable durant toute la durée du bail  ? 🤔

On lit dans vos pensées ? Cela tombe bien, on vous répond juste en dessous 👇


Commercialité du centre commercial : les obligations à la charge du bailleur dans le cadre d’un bail commercial


Les obligations légales du bailleur : délivrance, entretien, jouissance

Concrètement, acheter ou louer un local dans un centre commercial, est-ce une fausse bonne idée ? 👀 Car manque de pot, le propriétaire-bailleur d’un centre commercial n’a pas plus d’obligation qu’un bailleur lambda.

Autrement dit, il n’a pas d’obligations particulières autres que la délivrance, l’entretien et d’assurer la jouissance paisible des locaux situés dans son centre commercial. Pour faire court : rien n’oblige le propriétaire à assurer au locataire le maintien d’un environnement commercial favorable.

Si vous avez des difficultés avec votre bailleur, le seul moyen à ce stade pour engager sa responsabilité pour obtenir des dédommagements est de prouver que le manque d’entretien du bien immobilier dans son ensemble nuit à votre activité. En effet, malgré le fait que le propriétaire n’ait aucune obligation de maintenir un environnement économique favorable, le bailleur doit respecter le fait de délivrer au locataire un local en bon état, c’est-à-dire avec un environnement qui lui permette d'exercer ses activités dans des conditions normales.

Par exemple : servir à un usage commercial de restaurant. Cela non seulement vis-à-vis du local loué, mais également pour les parties communes qui sont des accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée.

Le bailleur doit donc assurer un entretien suffisant et respecter les normes de sécurité élémentaires. Le local ne doit pas présenter de risques qui peuvent affecter la santé ou encore la sécurité physique du preneur. Le propriétaire doit également s’acquitter des dépenses sur les grosses réparations : les gros murs, les toitures, les voûtes ou encore les fosses septiques (pour en savoir plus, consultez notre article “Quelles sont les obligations du propriétaire d’un local commercial ?”).

Exemple 1 : Un centre commercial laissé à l'abandon qui présente un dépérissement général de l'immeuble avec la suppression de l'accès aux toilettes du centre ainsi que l'existence de gravats et de levées de terre qui empêchent le libre accès au parking, sont des manquements grave du bailleur à ses obligations légales.

Exemple 2 : À défaut d’une obligation particulière imposée au bailleur dans le bail indiquant le maintien de l'environnement commercial, le locataire ne peut pas reprocher au propriétaire l'absence d'harmonisation des horaires des commerces ou de publicité et promotions communes.

En conclusion : Le bailleur d’un centre commercial n’a aucune obligation particulière d’assurer la commercialité du centre. En effet, la loi n’impose au propriétaire que l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée.

Mais rassurez-vous, il existe une solution à tout ! 😉

Les obligations contractuelles du bailleur : l’existence d’une clause de bonne commercialité


💁 La bonne nouvelle ? Les parties peuvent librement insérer dans le contrat de bail une clause indiquant que le bailleur aura l’obligation de maintenir la commercialité du centre. En clair ? Grâce à cette clause, le propriétaire devra s’efforcer de maintenir un certain niveau de fréquentation du centre pendant toute la durée du bail. Attention : à défaut d’une clause spécifique en ce sens, le bailleur n’est soumis qu’aux obligations prévues par la loi à savoir : la délivrance du local, garantir la jouissance des lieux, assurer un bon entretien et la mise aux normes avant toute location.

Exemple 1 : La clause relative à la commercialité du local peut garantir le maintien d’un concept de magasin d’usine et la viabilité du centre pour toute la durée du bail.

Exemple 2 : En cas de litige, les juges peuvent déduire l’existence d’une clause de commercialité en se basant sur les documents précontractuels (ex : des plaquettes de commercialisation) et les stipulations du bail mentionnant un « fonds d'animation et de promotion du centre commercial ».

Mais…. Car il y a un mais ! 👀 Même en insérant une clause pour garantir la commercialité du centre, le bailleur peut faillir à son obligation. Pour parler sans langue de bois 🤓 : le bailleur doit tout mettre en œuvre pour garantir la bonne commercialité du centre, mais il ne s’engage pas sur un résultat positif. En jargon juridique, on dit alors que le maintien d’un environnement commercial favorable n’est qu’une obligation contractuelle de moyens et non de résultat.  En cas de litige, le juge vérifiera donc que le bailleur a fait tous les efforts pour assurer son obligation de commercialité. S’il existe des preuves en ce sens, la responsabilité du bailleur ne pourra pas être mise en cause. Et oui ! Votre bailleur n'est pas votre assureur « tous risques » de l'absence de commercialité...

En pratique, ce type de clause se retrouve rarement dans les baux commerciaux et s’avère difficile à négocier. Le plus souvent, il est indiqué que « le bailleur ne saurait assumer une quelconque responsabilité liée (…) à l’état de la commercialité du centre commercial » et que « le preneur le dégage de toute responsabilité ».


Conclusion :

À défaut de clause de commercialité dans le bail, le propriétaire d’un centre commercial n’a aucune obligation d’assurer l’attractivité du centre. La loi lui impose seulement la délivrance du local en bon état pour l’exercice de l’activité du locataire, en assurer la jouissance (article 1719 du code civil) et réaliser les gros travaux (voir le statut des baux commerciaux, article R145-35 du code de commerce). Par ailleurs, même en présence d’une clause dans le contrat de bail mettant à la charge du propriétaire une obligation de commercialité, il n’y a aucune obligation de garantie quant à la réussite commerciale d'une galerie marchande. Le bailleur doit seulement mettre en œuvre tous les moyens nécessaires pour tendre à la commercialité du centre.