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Les tendances du marché de bureaux au 4e trimestre 2021 : décryptage

Les tendances du marché de bureaux au 4e trimestre 2021 : décryptage

Le 4ème trimestre 2021 représente un moment charnière pour le marché de bureaux. Après presque deux années de crise sanitaire avec la Covid-19, nul doute que le marché démontre une réelle frilosité, avec un recul du nombre d’investissements sur les bureaux et une baisse du nombre de m2 pris à bail (-15 à -20% pour les actifs les moins bien placés ou obsolètes). Pourtant, les bureaux représentent encore au moins ⅔ des investissements dans le marché immobilier tertiaire. Mieux encore : la commercialisation des bureaux a connu au premier trimestre son meilleur volume d’activité depuis 6 ans, avec plus de 91 000 m2 de bureaux commercialisés ! Sans compter que les salariés sont revenus au bureau suite à l’assouplissement des contraintes sanitaires, qui a considérablement changé la donne.

Découvrez en exclusivité notre étude de marché sur l'offre et la demande de bureaux en France en septembre 2021 à partir d’une analyse poussée et inédite réalisée par Antoine Hochart, Responsable Data Science chez Snapkey, et d’une étude menée par Géolocaux sur plus de 50 000 annonces.


La tendance des demandes en immobilier tertiaire en 2021

Des records de recherches sur Internet...

Selon une étude du marché de la demande de bureaux menée par  Geolocaux, 1er site d’annonces géolocalisées en immobilier d’entreprise, sur la base de 50 000 annonces tertiaires et 30 000 projets immobiliers en 2020, la rentrée 2021 démarre sur les chapeaux de roue !

Le premier indicateur qui converge en ce sens concerne le nombre de visites sur le site Géolocaux, avec des records de recherche pour la rentrée 2021. La plateforme a pu mesurer l’évolution mensuelle de la demande globale sur la France en 2021 vs 2020. Résultat ? Une reprise très forte après le confinement de début d’année. Après ce premier trimestre, le niveau de demande cumulée en 2021 est bien au-dessus de 2020.


… qui se concrétisent par une hausse des demandes dans le tertiaire

Sur le territoire français, on observe une augmentation des demandes de + 23 % sur le marché de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts). L’Île-de-France enregistre toutefois une baisse de 7 %, et ce sont les régions qui sortent gagnantes avec une hausse de 45 % des transactions sur tous les types d’actifs tertiaires.

L’augmentation provient essentiellement de la vente, en hausse spectaculaire de 114 %, contre seulement 15 % pour la location. Avec la Covid, le nombre de demandes de bureaux a diminué de 12 %, mais ce n’est pas le cas de tous les secteurs de l’immobilier tertiaire : on observe une hausse de 35 % pour la demande d’entrepôt (développement du e-commerce) et de 44 % pour les locaux commerciaux, comprenant commerces, showrooms et bureaux en rez-de-chaussée.

Voyons en détail les chiffres à Paris et ses alentours et en régions pour comparer les dynamiques autour de la demande sur le marché immobilier d’entreprise :

  • Île-de-France : + 14 % sur les locations et + 105 % sur les ventes, avec en revanche - 27 % sur la demande de bureaux.
  • Régions : + 37 % sur les locations et + 119 % sur les ventes, avec un niveau de demande stable pour les bureaux (+ 2 %).

💡 Conclusion : on constate une rentrée très dynamique avec des pics d’audience et des records de lead convertis. Côté performance, la palme revient aux locaux d’activité et aux entrepôts, mais une augmentation globale du marché exprime une forte demande à l’acquisition sur tous les types de biens.

Des profils de demandes types qui dévoilent les tendances

3 profils de demandes types ressortent sur le marché :

  • Locaux d’activité et entrepôts : recherche de petits locaux d’activité ou stockage de 100 à 500 m2 pour en faire un atelier, un stockage de proximité ou encore une solution de débordement de site existant. On constate également une recherche initiale à la location qui se transforme en achat, avec une demande toujours élevée pour les bâtiments logistiques et entrepôts de plus de 5 000 m2.
  • Demandes à l’acquisition de bureaux : les preneurs privilégient une tranche de surface entre 100 à 500 m2 à l’acquisition. Ce sont principalement des professions libérales, sociétés de conseil, des activités juridiques ou autres activités réglementées.
  • Travail à distance : les entreprises recherchent des solutions de tiers-lieux, comme des centres d’affaires pour les salariés qui télétravaillent à 100%.

La tendance sur le marché des bureaux est donc plutôt dans la réduction de surface tout en optimisant d’autres critères autrefois moins importants : modernité, efficacité, accessibilité, services en interne ou autour du bâtiment, etc. L’objectif est de fidéliser les collaborateurs et d’améliorer le confort des salariés pour leur donner envie de (re)venir au bureau. Pour aller plus loin à ce sujet et découvrir de nombreux conseils de réaménagement et d’amélioration de la qualité de vos bureaux, consultez notre article “ Aménagement de bureau : les nouveaux usages” !

Le marché des bureaux du côté de l’offre en 2021

Location : des disparités entre métropoles et villes secondaires

Du côté de l’offre, quelle est la dynamique sur le marché locatif pour l’immobilier de bureaux ?

Snapkey vous dévoile le fruit de son analyse fine des données du marché immobilier de bureaux issus des principaux sites de marketing immobilier et de brokerage français sur tout le territoire national en août 2021, pour une vision transparente des dynamiques actuelles du marché.


Un premier constat fort, visible sur la première carte de gauche : l’offre est concentrée sans surprise autour des grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Toulouse (carte de gauche), là où la surface cumulée de bureaux est la plus forte. On le retrouve également sur ce diagramme :

Par ailleurs, quand on met en perspective le nombre d’annonces par rapport à la population locale (carte de droite), on commence à voir apparaître une potentielle suroffre de location de bureaux à Toulouse, Montpellier, Bordeaux et Strasbourg. En détail, une sélection de 20 villes où le nombre d'annonces est rapporté au nombre d'habitants :

Des villes qui ont sans doute vu s’implanter de nombreux projets de promotion en blanc lorsque le marché des bureaux était extrêmement porteur, projets qui n’ont pas encore trouvé preneurs depuis l’apparition de la Covid.

Les bassins d’offres de vente


Quant aux bassins d’offre de vente de bureaux, ils se révèlent moins concentrés et plus diffus qu’à la location.  

Cette plus faible offre de vente s’explique en partie au regard du type de profil des propriétaires de bureaux qui sont, le plus souvent des institutionnels, foncières ou SCI avec un cycle d’achat/vente plus faible qu’en matière de transactions locatives. C'est également le signe que le marché immobilier ne s’est pas encore tout à fait adapté aux nouvelles tendances du télétravail et de la réduction des surfaces de bureaux !


2019-2020 : réduction des surfaces vendues dans les grandes villes, augmentation dans les villes moyennes ?

Une donnée indispensable pour estimer la dynamique récente à la vente et anticiper les tendances de 2021 est l'évolution des ventes entre 2019 et 2020 :

En moyenne, on observe une tendance non massive aux ventes de plus petites surfaces de bureaux, c’est-à-dire de vente de bureaux plus petits dans plusieurs grandes agglomérations, comme Bordeaux ou Paris par exemple (zones en bleu sur la carte). Au contraire, et c’est un résultat moins attendu, un certain nombre de bassins secondaires ont connu une augmentation de la surface moyenne de bureaux vendus en 2020, comme à Dijon, Reims, Caen ou Rouen (zones en rouge), tout comme les arrondissements départementaux autour de certaines grandes villes, autour de Marseille ou de Lyon par exemple.

Voici le détail de ces évolutions des surfaces vendues en 2020, à la hausse (en rouge) et à la baisse (en bleu) sur plus de 30 villes françaises :

On constate donc en moyenne une dynamique distincte entre les métropoles principales et les villes secondaires. L’attractivité de certaines villes moyennes semble être une tendance de fond : recherche d'un meilleur cadre de vie, prix plus abordables (coût de la vie, prix de l'immobilier résidentiel). La crise de la COVID a donc certainement accéléré cette tendance et poussé certains CEO de startup à franchir le cap. La généralisation du télétravail facilite peut-être aussi la décision de s'implanter ailleurs.

En conséquence, dans les grandes villes connaissant une baisse des surfaces vendues, beaucoup de sociétés foncières ou de promoteurs immobiliers misent sur une forte divisibilité des biens pour répondre aux besoins des clients qui cherchent à réduire les surfaces en lien avec la généralisation du télétravail. C’est aussi l’occasion de mieux optimiser l’utilisation des surfaces, si l’on en croit Philippe Morel cofondateur de Dynamic Workplace, qui évalue à 25% le nombre de mètres carrés non utilisés dans les grands immeubles de bureaux, nationalement.


Conseil aux propriétaires de bureaux : subdivisez vos surfaces et établissez les prix en fonction des services à proximité


💡 Vous l’aurez compris : propriétaires, avec ces données en main, pensez à adapter vos stratégies de commercialisation ! Dans un certain nombre de grandes agglomérations, il est conseillé de subdiviser les grandes surfaces pour offrir une modularité des locaux et rencontrer la demande du marché des bureaux.

Pour les preneurs, les points d’intérêts ou infrastructures et services présents à proximité des offres de bureaux sont scrutés à la loupe : 100 % des utilisateurs Snapkey regardent cette donnée ! Les acheteurs veulent connaître la distance entre les transports et le bureau, l’environnement commercial à proximité, l’offre de pharmacies, de médecins, de centres de sport, etc. Ce sont des paramètres qui deviennent très importants, à tel point qu’ils peuvent être considérés comme un facteur de pricing du loyer ou de la vente d’un bureau en plus des qualités intrinsèques de l’actif.

À ce propos, si vous avez un projet de déménagement de bureaux, nos experts en immobilier professionnel sont à votre disposition pour vous apporter des conseils éclairés et toujours avec le sourire ICI ! 😄


Marché des bureaux : ce qu’il faut retenir

Nos analyses sur le marché de bureaux dégagent 3 conclusions majeures :

  • Une augmentation globale des demandes à la rentrée 2021, surtout pour des bureaux en régions, avec un marché logistique en pleine croissance.
  • Des recherches de locaux plus petits et plus évolutifs pour favoriser le retour au bureau des collaborateurs après une longue période de télétravail.
  • Un marché immobilier de bureaux qui ne se concentre pas uniquement sur l’actif, mais aussi sur l’environnement du bien avec des critères de services qui deviennent prépondérants.

Vous pouvez aussi retrouver l’intégralité de ces données dans notre webinaire spécial décryptage les tendances du marché de bureaux à la rentrée avec un bonus spécial FAQ

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