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Immobilier de bureaux et coronavirus : comment réussir à louer des bureaux malgré la crise ?

Immobilier de bureaux et coronavirus : comment réussir à louer des bureaux malgré la crise ?

Si le marché immobilier est traditionnellement prisé des investisseurs, la Covid-19 et les confinements successifs pourraient bien venir rebattre les cartes. Tout particulièrement le marché des bureaux, suite à la généralisation du télétravail. Paris et l’Île de France sont fortement impactés par la crise sanitaire, tandis que les régions accusent également le coup. Dans ces conditions, quels seront les nouveaux comportements des preneurs post-coronavirus et comment valoriser vos bureaux pour mieux les louer ou les vendre ?

Une baisse de la demande de location de bureaux à Paris

Avec le recours généralisé au télétravail et les répercussions de la crise du coronavirus, les entreprises s’interrogent sur l’avenir de leur organisation. Les bureaux des centres d’affaires de la Défense ou les quartiers d'affaires situés dans Paris intra-muros ne sont plus autant prisés. L’île de France compte 3.3 millions de m² inoccupés en 2020 et la surface des baux de location a chuté de 58 % par rapport à 2019. Toutefois, selon Le Courrier Financier, ces chiffres sur les bureaux parisiens sont loin d’être alarmants. Le quartier de la Défense, quant à lui, souffre davantage, avec une hausse de 4.8 % en 2019 à 7.6 % en 2020.

De nouvelles opportunités pour les bureaux excentrés face à la crise ?

Les marchés de bureaux en région connaissent également un fort ralentissement. Les bureaux des régions Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes et Toulouse ont enregistré une baisse de -42% de la demande au cours des neuf premiers mois de 2020, voire de -52% à Lyon et -47 % à Lille au quatrième trimestre 2020.

Toutefois, face à des contraintes budgétaires risquant de devenir plus fortes, les futurs acquéreurs se tourneront probablement vers des secteurs présentant des prix et des loyers au m² inférieurs aux quartiers « ultra centraux ». Dans ces conditions, les bureaux situés en dehors de la capitale pourraient bien sortir gagnants de la crise.

Enfin, les actifs français sont concurrencés par leurs voisins européens. L’immobilier de bureaux en Allemagne et en Espagne semble avoir le vent en poupe. Les raisons tiennent notamment à une meilleure flexibilité des baux. Toutefois, cette inquiétude est à relativiser d’abord car les entreprises françaises ne pourront pas obliger leurs collaborateurs à s’expatrier. Ensuite, une étude place la France en première position des intentions d’investissements pour 2021 sur l’immobilier d’entreprise et tout particulièrement sur le bureau. Au total, le marché des bureaux ne devrait enregistrer une baisse d’intention d’investissement que de l’ordre de 10 %.

Asset Managers, optez pour la location de petits bureaux

Si l’immobilier de bureaux connaît une baisse, il ne manque pas de continuer de susciter l’intérêt des entreprises. Rappelons-le, tous les postes de travail ne sont pas adaptables à distance et nous ne sommes pas tous égaux en matière d'espaces de télétravail !

Face à la transformation des habitudes de travail, les entreprises reconsidèrent simplement l’intérêt de posséder de grandes surfaces de bureaux, mais pas celui d’avoir un local professionnel. Les petites surfaces tirent ainsi leurs épingles du jeu. Les entreprises ne misent pas toutes sur les espaces de coworking et cherchent à acheter ou louer des locaux professionnels plus petits.

Dans ces conditions, envisager d’aménager des bureaux plus petits pour en vendre deux plutôt qu’un grand pourrait s’avérer intéressant !

Enfin, l’homme reste un animal social, et le besoin de travailler physiquement ensemble n’estpas amené à disparaître. De plus, le lieu physique a tendance à créer un sentiment d’appartenance et d’engagement auquel toute entreprise reste attachée. Il s’agira alors pour les entreprises de trouver un subtil équilibre entre la surface de bureaux disponible et la rotation des équipes au sein des locaux.

Comme le souligne Meka Brunel, Directrice de la foncière européenne Gecina, pour Les Echos, “Ce n'est pas le côté gadget du baby-foot dans une salle commune qui manque. C'est la possibilité de se retrouver pour échanger. La crise a prouvé qu'une entreprise, c'était aussi une géographie, un centre névralgique, un lieu d'échange et de créativité, et qu'elle avait besoin d'un siège".

Il faudra également miser sur les bureaux satellites en périphérie des habitats des salariés. En effet, selon une étude menée par Steelcase, l’atout majeur du télétravail, cité dans 8 pays sur 10, tient avant-tout à la suppression du temps de trajet. Pour donner envie aux collaborateurs de retourner au bureau, il conviendra donc d’abonder en ce sens. Voilà qui est confirmé par l’acteur américain TenantBase : “Les employés se sont habitués à ne pas passer une heure dans une voiture, un bus ou un métro. Ils ont fait l'expérience d'un style de vie différent, d'un environnement de productivité différent, et nous commençons à voir des exemples de locataires qui prennent des bureaux satellites dans les marchés de banlieue pour s'adapter à cette situation".

Toutefois, durant la période de crise que nous traversons, il n’est pas toujours simple pour un propriétaire-bailleur, asset manager ou foncière d’adopter la meilleure stratégie pour gérer au mieux son patrimoine immobilier et/ou connaître le prix de l’immobilier.  Des néo-agences en immobilier professionnel (bureaux, locaux d’activités, commerces) peuvent vous accompagner pour trouver un acquéreur ou un locataire pour diminuer la vacance et accélérer la mise en location ou la vente de vos bureaux.

Comment ? Grâce à la data, aux techniques de marketing digital et à un conseil stratégique pour la mise en valeur de vos bureaux.

Repenser la superficie pour un immobilier de bureaux nouvelle génération

Sur le fil de l’actualité, découvrez à présent quelques façons innovantes de valoriser le patrimoine foncier de vos bureaux pour les commercialiser auprès des bons prospects, avec les bons arguments.

D’une part, rappelons que la réalité du travail à distance a su convaincre les plus réticents d’entre nous à l’usage et à l’utilité des outils technologiques. Dès lors, la digitalisation des immeubles va devenir une qualité majeure dans la recherche d'un bureau professionnel pour les entreprises locataires. Pour mieux vendre ou louer vos bureaux, la mise en valeur de locaux ultras connectés sera donc de mise : 5G,  capteurs pour mesurer la température, l’humidité ou même le taux de C02.  Également, des solutions de connectivité flexibles c’est-à-dire des systèmes de gestion technique ouverts et interopérables devront être en mesure de fonctionner avec d’autres produits et systèmes informatiques.

Le bâtiment The Edge Grand Central situé à Berlin en est un parfait exemple. Livré prochainement par Edge, il a l’ambition d’être le bureau le plus intelligent et innovant d’Allemagne. Selon cette société, il sera équipé d'une dorsale IP de pointe, qui vise à minimiser la consommation d'énergie “et connectera tout le monde et tout ce qui est câblé ou sans fil, rendant la vie professionnelle facile et agréable”.

Plus que jamais, la crise amène les entreprises à reconsidérer la fonction et donc l’organisation des bureaux, afin qu’ils restent un lieu d’attraction et d’échanges pour leurs salariés. Le cadre de travail aujourd'hui offrira des espaces communs de bon standing, un open-space, un espace collaboratif, mais aussi un espace de concentration et des bureaux indépendants fermés, dédiés à chaque activité… Et ne nous y trompons pas : ce n'est pas seulement le fait de jeunes entreprises à la recherche de bureaux aménagés à partager, ou de location de salles de réunion clé en main ! Tenez compte de ces nouvelles attentes pour mieux louer et vendre vos locaux de bureaux. Keys REIM a ainsi annoncé l'acquisition à Lyon de deux immeubles de bureaux adaptés aux nouveaux usages des utilisateurs, où balcons filants et cour arborée favorisent les échanges entre occupants.

Enfin, les règles d’hygiène strictes liées à l’état de crise sanitaire devraient également créer de nouvelles attentes des collaborateurs, en matière de santé au travail. De ce fait, la qualité de l’air, de l’eau, l’apport en lumière naturelle et la présence d’espaces verts accessibles pourraient bien devenir des paramètres de plus en plus déterminant dans le choix d’un immeuble de bureaux. Il faut donc envisager la valeur de l’actif de façon plus large, et ne pas cantonner le bureau au simple accueil physique des salariés.

À ce sujet, des solutions comme celle de Pando2 existent pour monitorer facilement la qualité de l’air dans un espace de bureaux en temps réel et ce à tous les niveaux pour appréhender, anticiper et réduire l’exposition des collaborateurs à la pollution de l’air. Une solution loin d’être anecdotique lorsque l’on sait que l’air intérieur est huit fois plus pollué que l’air extérieur.

L’application permet de centraliser l’ensemble des informations relatives à l’exposition à la pollution en temps réel, à l’échelle d’un bâtiment ou d’une pièce avec des recommandations concrètes d'améliorations de la qualité de l'air. La solution repose notamment sur des micro-capteurs et sur le calcul de différents indicateurs tels que l’indice ICONE pour le calcul automatisé du confinement et l’indice du risque de contagion.

Si votre expert en transaction immobilière sait se montrer inventif, il saura également valoriser vos bureaux en aidant les entreprises acquéreuses ou locataires à se projeter dans des locaux verts et durables. Il existe par exemple des solutions pour connecter les bureaux à la nature sans avoir la main verte : en louant des plantes ! aKagreen, expert en aménagement des espaces de travail et de vie avec des plantes, en intérieur comme en extérieur, crée de véritables scénographies végétales, adaptées à toutes les bourses, pour des bureaux engageants où il fait bon de (re)venir travailler. Saviez-vous qu’une plante dépolluante peut absorber la moitié des nanoparticules toxiques présentes dans l’air ?

Enfin, avec la crise, un vent de fraîcheur est venu faire évoluer les mentalités. Une étude indique même que 18 % des futurs locataires se disent prêts à signer le bail de location d’un bien qu’ils n’auraient visité que par écran interposé ! Notre entreprise SNAPKEY propose justement aux acquéreurs, sur toutes nos annonces immobilières, une visite virtuelle du bien à 360°, plantes vertes incluses... Mais aussi, bien sûr, des visites physiques sous 48h.

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