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Loyers commerciaux : les fédérations de bailleurs et de commerçants s'entendent sur le report de 3 mois de loyers

Loyers commerciaux : les fédérations de bailleurs et de commerçants s'entendent sur le report de 3 mois de loyers

Les fédérations de bailleurs et de commerçants s’entendent sur le report de 3 mois de loyers pour les loyers commerciaux.

De la médiation entre bailleurs et commerçants, conduite par Jeanne-Marie Prost à la demande de Bercy.

Six fédérations de bailleurs et 9 regroupements de commerçants ont décidé de suivre l’effort commun sur le paiement des loyers commerciaux publié le 3 juin 2020. La charte est issue des travaux de la médiation conduite aux mois d’avril et de mai par Jeanne-Marie Prost, conseillère maître en service extraordinaire à la Cour des comptes et ancienne présidente de l’Observatoire des délais de paiement, à la demande du ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire.

Que prévoit l’accord cadre ?

Les fédérations de bailleurs acceptent le report de 3 mois de loyers commerciaux pour les commerçants « qui en ont besoin, quelle que soit leur taille », précise le communiqué de presse.

Les propriétaires qui suivront cette charte seront donc invités à reporter les loyers du second trimestre – avril, mai, juin – au 30 septembre au plus tôt. Et ce, même au bénéfice des commerçants « qui auraient choisi de ne pas recevoir du public, alors qu’ils y étaient autorisés ».

Les cocontractants peuvent toutefois décider d’une date de paiement ultérieure. Les bailleurs qui décideront d’un report en 2021 pourront notamment le conditionner « à l’obtention d’une sécurisation de leurs créances de loyers reports », note l’accord cadre.

Les charges locatives resteront toutefois dues « aux échéances contractuelles du bail et avec effet immédiat au 15 juin 2020 pour celles du 2e trimestre de 2020, faute de quoi les autres dispositions de la (…) charte deviendraient nulles et non avenues », insiste l’accord cadre.

Pour les TPE de moins de 10 salariés, la Charte rappelle que les 6 Fédérations de bailleurs (CNCC, FSIF, UNPI, AFG, ASPIM, FFA) se sont engagées à annuler ces 3 mois de loyers (hors charges locatives toujours).

Comment fonctionne le report de loyers ?

Un calendrier est dévoilé par la charte pour amener les co-contractants à dialoguer. Tout d’abord, l’accord cadre demande aux parties de définir « de gré à gré et avant le 30 juin (…) les modalités de règlement des sommes reportées, y compris le calendrier ». Puis, ils leur est proposé de finaliser leur négociation d’ici le 1er octobre. Une clause de rendez-vous est en effet prévue.

Peut-il y avoir annulation de loyers ?

Oui. La charte prévoit qu’un quantum de franchise de loyer peut être examiné au cas par cas.  Elle fixe se montant à 50 % de la masse des loyers reportés (hors charges locatives qui restent en tout état de cause dues). Toutefois, le document précise qu’ « individuellement tel ou tel locataire pourra obtenir plus ou moins que les 50 % de franchise préconisés en fonction de sa situation financière et des contreparties éventuelles ».

L’accord cadre distingue cependant deux catégories de locataires. Pour les plus fragilisés (dont la situation financière témoigne de leur vulnérabilité et d’un défaut de financement, voir le point 3.1 de la charte), l’annulation des loyers devrait être examinée dès que possible et sans qu’une contrepartie ne soit demandée au locataire. Quant à ceux en difficultés réelles, des contreparties sont proposées par la charte comme l’allongement de la durée du bail au bénéfice du propriétaire, ou la mise en place d’une clause de retour à une meilleure fortune, un avenant au bail, etc.

Quelle est la valeur juridique de l’accord cadre ?

Bailleurs et locataires sont libres de ne pas suivre la charte. S’ils s’y reportent, le texte précise cependant que « bailleurs et locataires s’interdisent toute nouvelle action juridique et financière unilatérale pendant la période de crise et de réouverture visant à annuler ou contester les accords conclus de gré à gré [sur la base de l’accord cadre] tant que les parties respectent leurs engagements ». Elle ajoute également, qu’en cas de difficultés et de recours à la médiation, la charte devra servir de base au règlement du litige.

Article proposé par JMO AVOCAT – Spécialistes en Droit Immobilier – Baux commerciaux et Droits des affaires.