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Quels sont les diagnostics obligatoires pour un bail commercial ?

Quels sont les diagnostics obligatoires pour un bail commercial ?

Avant de mettre en location un bien immobilier à usage commercial, le bailleur est dans l’obligation légale d’annexer les diagnostics techniques obligatoires au contrat de bail. Ces diagnostics doivent d’ailleurs être réalisés par des organismes de certification agréés pour être valides. Alors, quels sont les diagnostics obligatoires pour un bail commercial ? Nous vous dévoilons la liste !


Les 3 diagnostics obligatoires pour un bail commercial et son annexe

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait partie des diagnostics obligatoires depuis la loi Grenelle du 12 juillet 2010. Il a pour mission d’évaluer la consommation énergétique du bien sur une année (chauffage et eau sanitaire). Le DPE définit alors la classe énergétique du local selon la classification de A à G, où A représente l’excellence. Ce diagnostic est valable pour une durée de 10 ans à partir de sa réalisation par le diagnostiqueur. Il doit ensuite figurer sur toute annonce de mise en location et sur tous supports.

Ce diagnostic obligatoire pour un bail commercial doit comprendre les éléments suivants :

  • les caractéristiques du bâtiment ;
  • la description des équipements énergétiques (chauffage, ventilation, refroidissement, production d’eau chaude sanitaire) ;
  • l’état de l’installation électrique ;
  • la mention de la quantité d’énergie consommée annuellement ou estimée ;
  • une estimation des dépenses annuelles et de la quantité de gaz à effet de serre ;
  • l’évaluation de la quantité d’énergie renouvelable produite par les équipements.
    (Pour en savoir plus, voir Article R126-16 du code de la construction et de l’habitation)

Attention cependant : ce document mesurant la performance énergétique n'a plus seulement une valeur informative, mais devient bel et bien opposable au propriétaire depuis le 1er juillet 2021. La responsabilité du propriétaire peut donc être mise en cause en cas de surconsommation énergétique, c’est-à-dire que le locataire peut demander une compensation financière au propriétaire.

Le diagnostic technique amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire (voir Article R1334-14 du code de la santé publique) pour toute construction dont le permis de construire aurait été délivré antérieurement au 1er juillet 1997 date à laquelle les produits contenant de l’amiante ont été interdits dans le secteur du BTP.  Il s’agit alors de rechercher  la présence d’amiante dans les flocages, calorifugeages et les faux plafonds (voir article article R1334-15 du code de la santé publique).

Par ailleurs, le dossier technique amiante doit être réalisé par un professionnel certifié et formé au risque amiante et le dossier devra contenir notamment le rapport de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante.

Ce diagnostic obligatoire pour un bail commercial assure la sécurité des personnes. C'est pourquoi, en cas d’amiante, le propriétaire est dans l’obligation de procéder aux travaux de désamiantage pour que le locataire puisse exploiter le local conformément à l’activité stipulée dans le contrat de bail. En effet, les travaux de désamiantage sont à la charge du bailleur sauf s’il existe une clause indiquant le contraire dans le contrat. Il s’agit donc d’une obligation qui incombe au bailleur avant la mise en location, mais également en cours de bail si la présence d’amiante est révélée par la suite.

Exemple : Une association prend à bail commercial un immeuble afin d'y installer une crèche. Avant de lancer son activité, elle fait appel à un promoteur immobilier pour la réhabilitation de l'immeuble. Au cours des travaux, il découvre des plaques contenant de l'amiante sur la toiture du bâtiment. Conformément à son obligation de délivrance, il appartient au bailleur de prendre en charge les travaux de désamiantage, sauf s’il existe une clause contraire dans le contrat.

Le diagnostic ERNMT

Le diagnostic sur l’état des risques naturels, miniers et technologiques doit obligatoirement être annexé par le vendeur au contrat de bail notamment : lorsque le bien est situé dans une zone géographique couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles comme des inondations ou encore un risque de séismes de niveau 2,3,4 ou 5 (pour en savoir plus voir article R125-23 du code de l’environnement). Ce sont alors les préfets de chaque commune qui établissent la liste des risques naturels, miniers et technologies prévisibles auxquels la commune peut être exposée.

Cet état des risques doit impérativement être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte de vente du bien immobilier (voir article R125-26 du code de l’environnement). Si le bailleur ne respecte pas son obligation relative à l’état des risques et pollutions, le locataire peut demander une diminution du loyer ou exiger une résolution du bail.

Pour savoir si le bien est concerné par les zones citées ci-dessus, il est possible de se renseigner en mairie ou à la préfecture. Ce sont ces deux organismes qui délivrent toutes les informations à intégrer dans le diagnostic ERNMT.

L’annexe environnementale

Elle est obligatoire pour tous les baux concernant des biens à usage professionnel ou commerciaux de plus de 2 000 m². Elle regroupe diverses informations sur les caractéristiques énergétiques  du bien (chauffage, ventilation…) ou encore  les consommations annuelles d’eau, le tri ainsi que le recyclage des déchets et prévoit un bilan visant à améliorer la performance énergétique des locaux. La mission de cette annexe est de sensibiliser aux enjeux écologiques lors de la location de surfaces importantes.

Les diagnostics complémentaires

Lors d’une transaction immobilière, il existe également des annexes supplémentaires pour compléter le diagnostic global du bien qui viennent utilement informer l’acquéreur ou l’acheteur :

  • L’état parasitaire : ce type de diagnostic, pour les nuisibles comme les termites notamment, prouve la bonne foi du bailleur et rassure le locataire concernant les possibles vices cachés. Ce diagnostic est obligatoire uniquement dans certaines zones qui sont considérées à risque.
  • Le diagnostic plomb : ce diagnostic est obligatoire pour les locaux mixtes (une partie habitation, une partie commerciale) dans le cas où ils auraient été construits avant le 1er janvier 1949.
  • La superficie Loi Carrez : la mesure de la surface du local commercial est obligatoire dans la situation où le bien fait partie d’une copropriété. La validité de ce diagnostic est illimitée.
  • Le diagnostic mérules : il a pour mission de détecter la présence de champignons qui attaquent et détruisent le bois. Comme pour l’ERNMT, les zones à risque sont définies par arrêté préfectoral.

Attention : la personne en charge d’établir l’un des documents mentionnés ci-dessus doit être agréé et elle ne doit avoir aucun lien avec le propriétaire ou son mandataire qui pourrait mettre en doute son impartialité (ex: frère ou sœur du propriétaire).

Où faire réaliser des diagnostics immobiliers ?

Pour réaliser un diagnostic dans le cadre d’une vente immobilière ou d’une location, vous devez vous diriger vers un organisme agréé. Ce sont les seuls à pouvoir établir des diagnostics valables aux yeux du notaire et de la justice. Le diagnostiqueur se rend donc dans les locaux et réalise le diagnostic, puis il fournit un certificat de conformité (ou non, en cas de manquement à la règlementation). Ce sont ces certificats que le bailleur doit ensuite transmettre au locataire ou à l’acheteur.


Quels risques en cas de manquement à ces obligations ?

Si le propriétaire d’un bien ne respecte pas ses engagements vis-à-vis des diagnostics obligatoires pour un bail commercial, il pourra être poursuivi en justice par le locataire. En effet, la réalisation des diagnostics est à la charge exclusive du bailleur : c’est l’unique responsable en cas d’oubli. Pour se défendre lors de potentielles accusations de vices cachés, il est donc recommandé d’établir une liste exhaustive des diagnostics établis et transmis lors de la rédaction du contrat de bail.

Diagnostics obligatoires pour un bail commercial : ce qu’il faut retenir

Le bailleur d’un local commercial possède l’obligation légale de fournir des diagnostics techniques à son locataire, à annexer au contrat de location. Parmi les diagnostics obligatoires d’un local commercial, on retrouve le DPE pour la performance énergétique, le diagnostic amiante et l’ERNMT pour les risques naturels miniers et technologiques. Sans oublier les diagnostics complémentaires qui peuvent se révéler nécessaires lors d'une transaction !