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Droit d'entrée d'un bail commercial : on décrypte

Droit d'entrée d'un bail commercial : on décrypte

Lors d’une location d’un local commercial, vous pouvez être amené à verser une somme d’argent nommé droit d’entrée de bail (appelé aussi pas-de-porte)  au propriétaire. Il convient de ne pas confondre “droit d’entrée” et “droit au bail”  lorsque  la reprise du bail est consentie entre locataire entrant et locataire sortant. Dans ce dernier cas le locataire entrant rachète en quelque sorte le bail en cours. Assez proches, ces deux notions restent pourtant différentes d’un point de vue juridique et fiscal. Mais alors, qu’est-ce que le droit d’entrée ? Que se passe-t-il en cas de bail renouvelé avec une offre de renouvellement d’un autre locataire ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le droit d’entrée d’un bail commercial.

Le pas-de-porte ou droit d’entrée, qu’est-ce que c’est ?

Le droit d’entrée d’un bail commercial, aussi connu sous le nom de « pas-de-porte », est une somme versée par le locataire preneur du local (en une ou plusieurs fois) au propriétaire du local lors de la signature d'un contrat de bail. Il s’agit donc d’une somme versée en contrepartie de la mise à disposition du local. Le montant est fixé librement par les parties et l’argent est définitivement acquis par le bailleur. En général, il s’agit de 3 à 6 mois de loyer initial et dépend de l’attractivité du local. À noter que le pas de porte doit être expressément prévu au sein d’une clause dans le contrat de bail et mentionner clairement qu’il s’agit d’un pas de porte.

Depuis le rapport Rueff-Armand de 1959, la notion de droit d’entrée a failli être supprimée à plusieurs reprises, mais des mesures ont plutôt été prises pour que les commerçants ne la subissent pas. En effet, le paiement d’un droit d’entrée en bail commercial peut s’avérer avantageux pour les locataires : cela entraîne une baisse de la valeur locative, et donc un paiement du loyer plus faible. De plus, il est plus simple de revendre le droit au bail avec un droit d’entrée payé et un loyer inférieur.

La valeur juridique d’un droit d’entrée

Dans les clauses du bail

Le droit d’entrée des baux commerciaux peut prendre plusieurs formes juridiques, qui impacteront différemment la fiscalité imposée au locataire et au bailleur. Il vous appartient donc de faire un choix sur la forme que vous souhaitez donner au droit d’entrée (pas-de-porte) dont découleront des avantages et des inconvénients fiscaux différents :

  • Le pas-de-porte comme “supplément de loyer”

Il s’agit du cas le plus fréquent. Le droit d’entrée au bail est considéré comme un supplément de loyer dès lors que son versement est une condition de la location. Il doit alors être pris en compte pour calculer l’assiette du revenu foncier côté propriétaire et il est assujeti à la TVA. L’avantage pour le propriétaire-bailleur est de se prémunir contre les hausses de loyer qui ne correspondraient pas à la hausse de la valeur locative réelle des locaux.

Pour le locataire, le supplément de loyer est comptabilisé comme des charges qu’il pourra déduire fiscalement en l’étalant sur la durée du bail.  

Exemple : un bail commercial de 9 ans avec un pas-de-porte de 10 000 euros et qui est considéré comme un supplément de loyer. Le montant de 10 000 euros constitue dans le cas présent une charge et dont la déduction fiscale devra être étalée sur 9 ans. Il sera alors possible de déduire fiscalement la somme de 1111,11 euros chaque année.

Attention, ce statut à une incidence sur la révision et l’indexation du loyer (il peut par exemple entraîner un déplafonnement). En revanche, l’avantage pour le locataire tient au fait que le bailleur ne pourra pas réclamer le paiement des annuités postérieures à la résiliation.

  • Le pas-de-porte comme “indemnité” :

Le pas-de-porte peut prendre la forme d’une indemnité. Dans ce cas, l’indemnité représente une compensation financière pour le bailleur en échange des droits qui sont accordés au locataire, à savoir le droit au renouvellement du bail commercial et en cas de non-renouvellement le paiement d’une indemnité d’éviction. L’indemnité peut également venir compenser la dépréciation de la valeur du local.

Par ailleurs, l’indemnité peut aussi correspondre à une somme d’argent versée au bailleur en contrepartie d’autres types d’avantages commerciaux qu’il peut accorder au locataire. Il s’agit alors  des avantages accordés par le bailleur au locataire et qui n’ont pas de rapport avec le prix du loyer et qui ne viennent pas non plus compenser la dépréciation de la valeur des locaux. Parmi les avantages commerciaux divers et qui n’ont pas de rapport avec le prix du loyer, il y a par exemple : la renonciation du bailleur à résilier le bail pendant un certain délai pour des motifs autres que le non-paiement du loyer, la possibilité de sous-louer les locaux sans obtenir au préalable l’accord du bailleur, une clause de libre cession de droit au bail sans obtenir au préalable une autorisation du bailleur.

Si vous faites le choix de qualifier le montant du pas-de-porte, ou droit d’entrée au bail, comme une indemnité, en tant que tel il ne pourra ni être amorti ni être déductible fiscalement pour le locataire. Du côté du bailleur, le pas de porte ne sera pas imposable, mais il est soumis à la TVA le cas échéant, au même titre que le loyer.

  • Le pas-de-porte (droit d’entrée) peut également être de nature “mixte” :

Dans ce cas, le pas-de-porte est considéré à la fois comme un supplément de loyer et comme une indemnité. Le but étant d’optimiser le régime juridique et fiscal du droit d'entrée pour les deux parties.

À noter qu’il est obligatoire pour les bailleurs de préciser, dans les conditions du bail, le montant et le mode de paiement du pas-de-porte ainsi que la qualification qu’ils comptent donner à leur droit d’entrée du bail commercial. A savoir : supplément de loyer, indemnité ou mixité. Si ces formalités ne sont pas respectées, ce sont les juges qui choisissent le type de qualification qu’il convient de donner au droit d’entrée. Le plus souvent, les juges estiment alors que le droit d’entrée doit prendre la forme d’un supplément de loyer avec les conséquences fiscales qui lui sont associées.

Dans le cas où le titulaire du bail souhaite résilier

Vous souhaitez connaître le sort du pas-de-porte que vous avez reçu ou versé en cas de résiliation du bail commercial ? Pas si vite ! Un bref rappel s’impose.

Pour mémoire, le régime des baux commerciaux répond à certaines règles : le bail est conclu pour une durée de 9 ans au minimum (ou 3 ans pour un bail dérogatoire). Le locataire peut donner congé à la fin d'une période de 3 ans moyennant l’envoi d’un préavis par lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la fin du bail commercial.

Du côté du propriétaire, il reste possible de mettre fin au contrat de manière anticipée pour motif grave ou légitime (incendie du local, départ à la retraite ou invalidité, etc.).

Ceci étant dit : Le montant versé au titre du droit d’entrée au bail commercial (pas-de-porte) peut-il ou doit-il être reversé au locataire en cas de résiliation ?

La possibilité pour le locataire de récupérer le droit d’entrée qu’il a versé au bailleur dépendra de la qualification qui aura été donnée au droit d’entrée dans le contrat de bail.

  • Si le pas-de-porte est considéré comme une indemnité, le bailleur peut conserver l’argent sauf en cas de clause contraire dans le contrat.
  • Si le droit d’entrée est considéré comme un supplément de loyer et que le locataire l’a intégralement versé lors de son entrée dans les lieux, il sera remboursé concomitamment à sa résiliation, et ce avant l’échéance du bail. Par ailleurs, pour les modalités du remboursement, le temps passé par l’occupant dans les locaux pour son usage commercial sera pris en compte. Enfin, il n’est pas possible pour le propriétaire de demander le paiement des annuités postérieures.

Quelle est la fiscalité appliquée pour le droit d’entrée d’un bail commercial ?

L’imposition du bailleur

Si le droit d’entrée d’un bail commercial est vu comme un complément de loyer, le régime d’imposition du bailleur peut varier :

  • Si le bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu : le droit d’entrée doit intégralement être déclaré dans les revenus fonciers pour l’année actuelle (sans étalement sur la durée du bail). Par contre, s’il est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), il peut être étalé puisqu’il représente une prestation continue (article 38, 2 bis, du Code général des impôts).
  • Si le bailleur est soumis à l’impôt sur les sociétés : il n’est pas intéressant de qualifier le droit d’entrée en cession d’un élément d’actif commercial, car les plus-values répondent au taux de taxation normal de l’impôt sur les sociétés. Avec une qualification en supplément de loyer, il est possible de bénéficier de l‘étalement.

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Lorsque le propriétaire-bailleur est assujetti à la TVA, les sommes demandées et réglées comme droit d’entrée d’un bail commercial doivent être intégrées dans le chiffre d’affaires imposable dès leur versement (elles ont le caractère de suppléments de loyers). Par contre, les sommes touchées pour pallier la dépréciation du patrimoine n’y sont pas soumises.

Le droit d’entrée d’un bail commercial et le droit au bail : quelle différence ?

Pour rappel, le droit au bail est l’un des éléments du fonds de commerce qui appartient au locataire qui souhaite quitter le local. Il correspond au droit pour le locataire d’occuper les locaux et d’obtenir le droit au renouvellement du bail commercial qui est attaché au local.

Dans le cas où un locataire souhaite céder son bail à un autre locataire, le droit au bail n’est pas dû au propriétaire du local, mais au locataire sortant. Ainsi, alors que le droit d’entrée au bail est versé au propriétaire du local, le droit au bail est une somme versée à l’ancien locataire du bail initial et qui fait l’objet d’une clause de cession de bail. Le nouveau locataire achète alors le droit de reconduction du bail en cours dans les mêmes conditions.

Le bailleur a la possibilité de poser ses conditions et d’ajouter une clause d’agrément, mais il ne peut pas refuser le renouvellement du bail si le locataire sortant exerce la même activité (avec une même clientèle) que le locataire entrant (voir article L145-16 du code de commerce). Céder le bail revient donc à céder sa propriété commerciale.

Comment est fixé le montant du droit au bail ? Tout dépend de l’indice de référence utilisé et de l’indice des loyers commerciaux, de la qualité de l’emplacement et de l’achalandage, de la durée minimale convenue, des avantages dont bénéficie le locataire etc. Plus le loyer à payer est faible, plus la durée est longue et donc plus le montant du droit sera élevé : le droit au bail revient à verser une indemnité afin de compenser une sous-évaluation du loyer lors de la cession.

Comment réagir en cas de litige ?

Dans le cas d’un droit d’entrée de bail commercial ou du droit au bail, la situation doit être analysée consciencieusement afin de régler le conflit. Si les deux parties ne trouvent pas une solution à l’amiable, il convient de saisir le président du tribunal judiciaire.

Droit d'entrée d'un bail commercial : ce qu’il faut retenir

Le droit d’entrée d’un bail commercial correspond à la somme versée par le preneur au bailleur, dès l’entrée avec maintien dans les lieux loués. Le montant du droit au bail, au contraire, est versé par le cessionnaire (nouveau locataire) au cédant (ancien locataire) le jour de la cession des propriétés et dispositions commerciales : le bailleur ne touche pas cette somme.