Dans le cadre d’un bail commercial, l’activité qui peut être exercée par le locataire dans le local commercial est délimitée par le contrat de bail. On dit que le locataire doit respecter la destination des lieux loués lors de l’exploitation du fonds. Afin de voir quelles sont les activités autorisées il convient de regarder les clauses du contrat de location. Sauf autorisation du bailleur, le preneur est tenu de se conformer aux activités autorisées initialement pour l’exploitation de son fonds de commerce jusqu’à l’échéance du bail (expiration).

A défaut, le bailleur pourra procéder à la résiliation du bail. Lors de la rédaction du contrat bail, il convient donc d’être vigilant sur la clause d’activité. Cette dernière dictera l’exercice de votre activité commerciale et sera également importante en cas de cession de bail et de transmission des droits qui en découlent (droit au bail).

Qu’est ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location particulier et concerne l’exploitation d’un fonds dans le local loué. Il énonce clairement les droits et obligations de chaque partie tels que l’indemnité d’éviction, la répartition des charges, le montant des loyers commerciaux, le dépôt de garantie, ou encore la destination du local. Le propriétaire d’un local peut également encadrer les conditions d’une éventuelle cession de bail, mais pas l'interdire, sous peine de nullité de la clause (voir article L145-16 du code de commerce).

Le bail commercial est soumis au statut des baux commerciaux, qui est encadré par l’article L145-1 et suivant du code de commerce et doit être distingué du bail professionnel. En effet, le bail commercial désigne les « baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce » (voir article L145-1 du code de commerce).

Spécificité du bail dérogatoire: l’exclusion possible du statut des baux commerciaux

Il convient de noter que, malgré l’usage commercial d’un local, il est possible de déroger au statut des baux commerciaux si le bail ne dépasse pas 3 ans. En effet, il existe un bail dérogatoire, qui est un contrat de courte durée de location de locaux pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanale et qui, sur décision des parties, peut temporairement exclure l’application du statut des baux commerciaux : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. » (voir article L145-5 du code de commerce).

Que signifie l’obligation de respecter la destination prévue au bail ?

L’obligation de respecter la destination prévue au bail signifie que le contrat de bail encadre le type d’activité qui peut être exercé durant la jouissance des locaux. Dès lors, le locataire doit se conformer à la clause du contrat qui indique la ou les activités qui sont autorisées pour la durée du bail et ce jusqu’à la fin du bail. Le manquement à cette obligation contractuelle peut donner lieu à une résiliation du bail (ce qu’on appelle “donner congé” ) ou le refus de renouveler le bail.

La résiliation du bail sera soit judiciaire (intervention du juge) soit de plein droit (sans intervention du juge) s’il existe dans le contrat de location une clause résolutoire. Il s’agit d’une clause permettant de résilier le contrat de plein droit.

Comment changer les activités autorisées après la conclusion d’un bail commercial ?

La possibilité d’exercer des activités connexes ou complémentaires

Lorsque l’on souhaite exercer une activité connexe ou complémentaire, on parle communément de déspécialisation partielle. Selon la jurisprudence, les activités sont considérées connexes lorsqu’elles ont un rapport étroit avec l’activité principale. Par ailleurs, est considérée complémentaire l’activité nécessaire pour compléter utilement ou améliorer l’activité principale (ex : vente de chaussures en sus d’une activité de cordonnerie). En cas de doute, il appartient au juge de venir qualifier la complémentarité ou la connexité de l’activité.

Il convient de noter qu’une déspécialisation peut conduire à une modification du loyer lors de la prochaine révision du loyer triennale.

Les conditions pour exercer une ou plusieurs activités différentes

En principe, il n’est pas possible de changer la destination prévue dans le bail initial.

Toutefois, avec l’accord du bailleur, il est possible d’exercer une ou plusieurs activités distinctes de celles qui étaient prévues au départ. On apelle cela une déspécialisation plénière. Pour ce faire, le preneur doit demander l’autorisation au bailleur et notifier cette demande aux éventuels créanciers du fonds de commerce. Outre cette demande, deux conditions cumulatives doivent être remplies (voir article L145-48 du code de commerce) :

- le changement d’activité doit répondre à un changement de conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution.

- les changements doivent demeurer compatibles avec la destination et les caractères de la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

Le bailleur devra alors faire connaître sa position au locataire sur son accord ou refus de changement de destination. Cette demande doit être faite auprès du propriétaire par acte extra judiciaire (ex : acte d’huissier), ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé (voir article L145-47 du code de commerce). Le bailleur pourra notamment subordonner son accord à une modification du montant du loyer.

Dans tous les cas, il devra motiver sa décision, c’est-à-dire l’expliquer. La loi indique, par exemple, que le refus est suffisamment motivé si le bailleur souhaite reprendre les lieux à l’expiration de la période triennale en cours pour construire ou reconstruire l'immeuble existant. Est également un refus légitime de renouvellement le fait de vouloir effectuer des réparations nécessitant l’évacuation des lieux (voir article L145-18 du code de commerce). Si l’un des motifs invoqués est mensonger, le bailleur pourra être condamné à verser une indemnité à raison du préjudice subi par le preneur (voir article L145-53 du code de commerce).

En cas de désaccord, le bailleur et le locataire devront saisir le juge judiciaire.