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Activités interdites

Activités interdites

Dans un contrat de bail qualifié de commercial, les activités du preneur pour l’exploitation de son fonds de commerce sont encadrées par une clause. Il appartient aux parties (bailleur et locataire) de définir les activités autorisées et les activités interdites ainsi que le montant des loyers. Le locataire doit alors se conformer aux clauses du bail commercial pendant toute la durée du bail sous peine de voir  résilier son contrat de bail sans indemnité d’éviction. En effet, ledit bail définit les droits et obligations de chaque partie jusqu’au terme du bail.

De plus, le statut des baux commerciaux est encadré par le code de commerce et vient préciser ce qu’il est possible ou non de faire dans le cadre d’un bail commercial, à ne pas confondre avec un bail professionnel. Enfin, un bail dérogatoire portant sur l’exploitation d’un fonds et conclu pour une durée inférieure à 3 ans peut ne pas être soumis au statut des baux commerciaux (voir article L145-5 du code de commerce).

Les conséquences de l’exercice d’activités interdites

Le contrat de bail commercial vient préciser les activités que les locataires pourront exercer dans les locaux loués. Aussi, les preneurs sont tenus de se conformer aux activités autorisées sous peine d’une résiliation de leur bail ou d’un non-renouvellement du bail commercial.

La résiliation du bail peut intervenir de deux façons :

- judiciairement

- de plein droit sans l’intervention d’un juge, si une clause résolutoire a été stipulée au contrat.

Aussi, lors de la conclusion d’un nouveau bail, le bailleur et le locataire doivent s’accorder minutieusement sur les activités qui pourront être exercées au sein du local commercial. Cette destination des locaux devra être respectée jusqu’à l’expiration du bail. Il s’agit d’une obligation contractuelle. Le bailleur pourra également demander un pas-de-porte au commerçant et/ou un dépôt de garantie pour les locaux loués en cas de détérioration de l’état des lieux.

Par ailleurs, en cas de cession de bail  et donc du droit au bail, le cessionnaire devra également exercer l’une des activités autorisées.

Comment exercer des activités interdites initialement dans le bail ?

La déspécialisation partielle

Lorsque le preneur souhaite exercer une activité connexe ou complémentaire à son activité commerciale principale on parle de déspécialisation partielle. Il s’agit d’activités qui ont rapport étroit avec l’activité principale pour venir l’améliorer (par exemple la vente de sandwiches en sus d’une activité de boulangerie).

Dans ce cas, le bailleur pourra procéder à une révision du montant du loyer à la fin de la période triennale. En effet, la déspécialisation est un élément de détermination de la valeur locative et peut justifier un déplafonnement du loyer si elle est importante.

La déspécialisation plénière

Sous certaines conditions, il est possible d’exercer des activités qui n’ont pas été prévues initialement dans le contrat de bail commercial. Ainsi, d’autres activités pourront être exercées pour l’exploitation du fonds.

Une telle déspécialisation est autorisée si :

1) le changement d’activité répond à un changement de conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution et qu’ils demeurent compatibles avec la destination et les caractères de la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier (voir article L145-48 du code de commerce).

2) le preneur informe les créanciers du fonds de commerce et demande l’accord du bailleur par lettre recommandée ou acte extra judiciaire (ex : l’acte d’huissier)

S’il existe un désaccord, les parties peuvent saisir le juge judiciaire pour se prononcer sur la légitimité de la demande du locataire.

Le bailleur pourra refuser un tel changement d’activités s’il souhaite récupérer le local à l’expiration du bail, pour effectuer des réparations qui nécessitent d’évacuer les occupants de l’immeuble. Dans ce cas, le code de commerce estime qu’il s’agit d’un motif grave et légitime et le bailleur n’a pas à verser d’indemnité d'éviction au locataire (voir article L145-18 du code de commerce).