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Amiante

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En cas de vente ou de location, l'état d'amiante doit figurer sur un document, appelé diagnostic immobilier. Ce dernier mentionne la présence d’amiante  ou l’absence de fibres d’amiante dans les matériaux du bien immobilier. Le repérage doit être effectué par un diagnostiqueur certifié. Enfin, si vous comptez réaliser des travaux de rénovation dans des immeubles bâtis avant 1997, il vous faudra faire un repérage amiante avant travaux. Il en va de même avant toute démolition, comme l’indique le code de la santé publique aux article R1334-15 et suivants.

Quels immeubles sont concernés par une recherche d’amiante avant une vente ou une location ?

La réalisation d’un diagnostic technique concerne les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Il permet d'informer les futurs occupants sur les matériaux contenant de l’amiante dans le logement.

Le bailleur ou le propriétaire doit faire réaliser un diagnostic par un professionnel et l’intégrer au sein d'un dossier de diagnostics techniques et l’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente. Le repérage devra être réalisé pour les matériaux des listes A et B notamment : flocages, calorifugeages, faux plafonds, revêtements durs (voir annexe 13-9 du code de la santé publique).

La durée de validité du dossier technique amiante réalisé à partir du 1er avril 2013 est illimitée. En cas de rénovation, il est toutefois conseillé de faire réaliser un nouveau diagnostic.

D’autres diagnostics devront également être réalisés et consignés dans le dossier de diagnostic en cas de vente d’un logement individuel ou en copropriété. Il s’agit notamment du diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic plomb faisant état de l’exposition au plomb (Crep) ou encore un état relatif à la présence de termites.

Que faire en cas de présence d’amiante avant une vente ou une location ?

En cas de produits contenant de l’amiante, le diagnostiqueur peut envisager plusieurs issues :

  • une évaluation périodique pour vérifier l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante
  • une analyse de risque approfondie
  • des mesures pouvant aller jusqu’à la réalisation de travaux de désamiantage (article R1334-20 du code de la santé publique)

Quelles sont les sanctions si le vendeur ou le bailleur a menti sur l’état d’amiante dans le dossier technique ?

Si vous avez acheté un bien immobilier et que le vendeur vous a menti sur l’état d’amiante, vous pouvez demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix. En effet, le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de vices, conformément aux articles 1641 à 1649 du code civil.

Il faudra alors que :

  • Les défauts cachés de la chose vendue la rendent impropre à l'usage auquel on la destine,
  • Ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou en aurait donné un moindre prix, s'il les avait connus.

Il découle de ces articles que si le vice existait avant la vente, et qu’il était caché, c’est-à-dire que vous ne pouviez en avoir raisonnablement connaissance lors de l’achat, vous pouvez engager la responsabilité du vendeur. Il s’agit de la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.

Enfin, il convient de noter que l’appréciation du caractère caché du vice est différente pour un profane (un non-professionnel) et une personne qui travaille dans le milieu du bâtiment par exemple.

L’action en justice devra alors être intentée dans les 2 ans à compter de la découverte du vice.

En pratique, cette garantie des vices cachés est très souvent écarté dans le contrat de vente. Il ne sera donc pas possible d’engager la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés.  Toutefois, dans certains cas le juge pourra estimer que le manquement du vendeur à son obligation de renseignement neutralise le fonctionnement de ladite clause.

Un diagnostic amiante avant travaux est-il obligatoire ?

Tous les logements construits avant 1997 doivent faire l’objet d’un repérage amiante en cas de travaux.

Il s’agit de protéger la sécurité et la santé des occupants mais aussi des intervenants sur le chantier en cas de « risque amiante ». Ces diagnostics amiante concernent tous les travaux susceptibles d’émettre des poussières (ex : changement de plomberie, remplacement d’isolation).

Une fois encore, seuls les diagnostiqueurs immobiliers certifiés peuvent se charger du repérage des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante avant la réalisation de travaux.

Si des des matériaux contenant de l’amiante sont détectés, il faudra faire procéder à un désamiantage via une entreprise spécialisée.

Un diagnostic amiante doit-il être réalisé avant une démolition ?

Un diagnostic amiante avant démolition devra être réalisé pour un immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Qu’il s’agisse d’une démolition totale ou partielle.

Il consiste en l’évaluation de l’état des risques d’exposition à l’amiante pour les personnes travaillant sur le chantier et la population environnante. Dans ce cadre, il n’est pas possible de se contenter des repérages effectués lors de la vente (liste A et liste B, voir article R1334-20 et R1334-21 du code de la santé publique) . Un repérage complémentaire devra être réalisé (liste C, voir article R1334-19 du code de la santé publique) et article R1334-22 du code de la santé publique) .

Il permet généralement de trouver des matériaux et des produits amiantés indétectables dans le cadre du diagnostic avant-vente, car ils sont inaccessibles et invisibles sans recherche destructive.