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Bail rural

Bail rural

Le bail rural est un contrat de location qui porte sur un immeuble à usage agricole (ex : terre agricole) afin de l’exploiter pour y exercer une activité agricole (voir article L411-2 du code rural). Ce type de bail est régi par le droit rural qui définit les politiques d’orientation agricole.

Le bail agricole pour qui ?

Afin de conclure un bail rural, les propriétaires de terres agricoles doivent respecter certaines conditions. En effet, le simple fait de louer des terres ne suffit pas à avoir le droit de conclure un tel contrat.

Le contrat de bail agricole est applicable aux biens ruraux si les éléments suivants sont réunis :

- une mise à disposition par le bailleur des  bâtiments d’exploitation agricole dont le preneur a la jouissance (ex : terrain agricole)

- le bail rural est conclu en l’échange d’une contrepartie (ex : loyer, voir article L411-2 du code rural)

- les exploitations agricoles doivent porter sur la maîtrise d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui entrent dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. Tel est le cas des activités de cultures marines et des activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques (voir article L311-1 du code rural)

Toutefois, il existe des exceptions. Ainsi, les bailleurs ne peuvent pas procéder à la conclusion d’un bail rural si le bien appartient :

-aux concessions et aux conventions portant sur l'utilisation des forêts ou des biens relevant du régime forestier, y compris sur le plan agricole ou pastoral ;

-aux conventions conclues en vue d'assurer l'entretien des terrains situés à proximité d'un immeuble à usage d'habitation et en constituant la dépendance ;

-aux conventions d'occupation précaire (voir article L411-2 du code rural)

Un bail rural ne peut pas non plus être conclu si la superficie du bien (ex : terre rurale) est inférieure à celle qui a été établie par des arrêtés de l’autorité administrative et ouvrant droit à la conclusion d’un bail rural.

Quelle est la durée du bail rural ?

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans (voir article L411-5 du code rural) .

Toutefois, il est possible de conclure un bail d’une durée inférieure :

-si le bail est conclu entre une société d’aménagement foncier et un établissement rural

- s’il concerne une parcelle d’une superficie inférieure à celle fixée par arrêté préfectorale (voir article L411-3 du code rural)

- s’il s’agit d’un bail d’un an volontairement consenti en attendant l’installation d’un descendant

Enfin, il est également envisageable de conclure un bail d’une durée plus longue dit bail rural à long terme de 18,25 ans.

Quelles sont les obligations du bailleur et du locataire d’un bail agricole ?

Le bailleur a l’obligation d’entretenir le bien qu’il loue et de prendre à sa charge les grosses réparations. Il doit également payer la prime d’assurance contre les incendies et la taxe foncière.

Quels sont les différents types de baux agricoles ?

Le bail à ferme : La location d’une exploitation agricole à des fermiers nécessite la conclusion d’un bail agricole particulier appelé bail à ferme. Le loyer est appelé un fermage et doit être réglé en argent et non pas en denrées.

Le bail à métayage : Si vous louez une propriété rurale dont vous souhaitez bénéficier d’une partie des récoltes, il faudra conclure un bail à métayage. Il vous permettra de fixer la répartition des récoltes entre le locataire-exploitant et le bailleur.

Comment doit être rédigé un bail agricole ?

Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. A défaut, les baux qui sont conclus verbalement sont présumés avoir été conclus pour 9 ans et avec les clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux (voir article L411-4 du code rural).

Il n’est donc pas nécessaire de passer un bail notarié.

Comment est fixé le loyer d’un bail agricole ?

Le loyer d’un bail rural n’est pas librement fixé par les parties au contrat. En effet, le loyer est réglementé par un arrêté préfectoral. De ce fait, la négociation du loyer entre les propriétaires ruraux et les locataires doit être conforme à la fourchette déterminée par l’arrêté préfectoral. De plus, le loyer des bâtiments d’habitation et celui des terres nues et des bâtiments d’exploitation sont fixés en monnaie (voir article L411-11 du code rural). En ce qui concerne les terres louées et dont les cultures permanentes sont viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles et par accord entre les parties, le prix du bail est payable en nature et partie en espèces ( voir article L411-12 du code rural).

Est-il possible de procéder à une cession de bail agricole ou à une sous-location ?

En principe,  il n’est pas possible de céder son bail agricole.

Toutefois, il est possible de procéder à une telle cession si :

- Elle est faite au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur majeur

- Et si le bailleur a donné son agrément

En ce qui concerne la sous-location, elle est également interdite, sauf si le propriétaire de la terre a autorisé le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs, sans excéder 3 mois consécutifs (voir article L411-35 du code rural).

Quid de la récupération des terres par le bailleur en vue de vendre ses terres ?

Si le propriétaire des terres souhaite résilier le contrat de bail agricole et si aucunes clauses du contrat ne vient préciser ce cas de figure, le bailleur doit justifier de l’un des motifs suivants ( voir article L411-31 du code rural) :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance.

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses visant au respect à la préservation de la ressource en eau, au respect de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air (voir article L411-27 du code rural)

1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 selon lesquelles : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité (...) »;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 qui indique que « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants qu'avec l'agrément personnel du bailleur »;

(...)

- Le propriétaire-bailleur peut également, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu. (voir article 411-32 du code rural)Il découle de ces éléments que, sauf si le locataire n’a pas respecté les obligations susvisées, le preneur a droit au renouvellement du bail. De même, en cas de départ de l’un des conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail (droit au bail) (voir article L411-46 du code rural).